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長期満室への提案
計画立案の失敗は営業力では補えない
設計会社や建設会社は建物を造る専門家ですが、その建物に”命を吹き込み育て上げる”のが当社の専門です。
立派な建物なのに入居者の質が悪い…。立地条件が良いのに入居者が集まらない…。建物も立地もいいにもかかわらず管理がずさん…。
などと、生まれたとき（完成）にどんなに素敵なビルでも育て方（運営）を誤ると資産価値の少ない”死にビル”となってしまいます。
入居者のニーズは日々多様化しております。そのニーズを肌で感じつつ入居者斡旋の営業に従事している私どもの、入居者側から見た”ナマ”の提案をプランニング段階で取り入れてみるのも決して無駄ではないと思います。
一方通行の家賃設定は”泣き”を見る
家賃を決める場合に、建築費の返済額、あるいは専有面積からの割り出し、非営業会社からの提案のみなど、貸す側からの一方的で偏った査定になっていないでしょうか。
家賃を払う側から見た入居者レベルの価値観も計算にいれなければなりません。
グレード・間取り・附帯設備・地域性・利便性・自然環境・近隣物件との比較・ニーズの度合い等、客観的実状に添った正確な査定がなされて始めて、長期的収入計画が安定します。
早期満室対策
早期満室の対策としては、まず、業者選びからといえます。
不動産業者にも各専門分野があります。賃貸斡旋を専門としていない業者は、避けたほうが得策です。
その専門業者でも賃貸管理が豊富でない業者は集客力に乏しく、早期満室は望み薄と言えます。
集客力に加え、企画力・宣伝力・営業力等も兼ね備えていることが大切です。
さらに、重要なチェックポイントの一つは、入居者斡旋後の管理体制がどこまでシステム化されているのか。
管理体制が希薄な業者を選ぶと、苦情・トラブルその他の雑務に常時悩まされる羽目となってしまいます。
当社の管理システムによりますと、契約窓口を一本化し、同業他社は当社を通じて入居者の斡旋をすることになります。
その場合でも、斡旋手数料は100%その斡旋業者の収入とするため、同業他社も当社を通じての斡旋意欲は大変旺盛です。（従来の習慣では50%）
オーナー様にとっては当社一社と管理契約を結ぶことによって、自動的に県内の賃貸斡旋業者に入居者募集を依頼した結果と同じ力強い成果が得られます。
良い入居者の選び方
虚偽の申告や他人名義の申込み等、悪質入居者の手口は巧妙です。
従って永年の経験や勘による第一印象だけではなく、慎重な事前チェックが必要です。
所定の「入居申込書」に必要事項を記入していただき、後日連帯保証人も含めて、氏名・年齢・家族構成・現住所・本籍・勤務先・電話番号・名義その他を入念に追跡調査を行い、必ず事実確認をいたします。
入居者の質によって、貸付物件の”格付け”がなされてしまいます。同マンション内には同レベルの入居審査基準が、入居者間のトラブルも少なく理想的と言えます。
トラブル防止は正しい契約で！
市販されている賃貸契約書や、一般不動産業者が利用している契約書は、もっとも基本的な事柄しかうたわれてないことが多く、トラブルの発生時の対応を考えると不安が残ります。
100%全ての事態に備えた契約書の作成は、物理的に不可能なことですが、体験に裏打ちされ、しかも現代社会に即応した出来うる限り詳しい条文の入った契約書の作成が望まれます。
尚、当社では入居者の不注意による事故、ガス爆発やぼや、バスルームやトイレの水漏れによる階下への損害、家財の盗難等、オーナー様や隣人への賠償責任、入居者自身への補償も目的とした、賠償責任保険加入も入居条件に組み込まれ、そのセット契約を推進いたしております。
トラブル・クレーム
下記は一部の例ですが、数限りないトラブル・クレームに当社が対応します。
■賃料値下げ交渉
■明け渡し期日を厳守してもらいたい
■賃料が滞納がちな入居者への対応
■入居者間のトラブル解決
■使用目的が契約と異なる入居者への対応
■入居者が無断改造してしまった
■第三者（暴力団等）が入居している
■退室時の敷金精算のトラブル
■家財道具を置いたまま入居者がいなくなった
■無断でペットを飼育している
長期満室の決め手
分譲マンションを購入する時は”管理を買え”という定説があります。やはり賃貸マンションも入居者にとっては購入か賃貸かの違いはありますが、管理の善し悪しは長期満室の大変重要なウエイトをしめています。
入居者からのクレームやトラブルは、オーナー様の都合や時間を問いません。
その対応が遅れたり、不誠実なものだったりすると、より大きなトラブルに発展してしまいます。
また、建物の破損や汚損、附帯設備の不備は早期に発見すれば、補修費の節約にもつながります。
それらの管理を目的とした定期的な巡回パトロールは必要不可欠です。
そこで、当社ではこの様な問題が発生した場合24時間・365日対応によって、スピーディなクレーム・トラブル処置を行います。
うっかりすると刑事責任
オーナー様にとっては、建築基準法や消防法等の法律によって、エレベーターの保守点検・消防設備の定期点検・貯水槽水質検査等の実施義務・防火管理者の選任及びその報告義務が課せられています。
人身事故が発生した場合、日頃の点検実施内容によっては、民事上の損害賠償はもとより刑事責任が問われてしまします。
また、建物の美観と入居者の快適性を長期間保つ意味合いからも、専門要員によるワックス掛けや消毒等の定期清掃もオーナー様のご希望により実施しております。
絶対確実な家賃集金方法
当社では各銀行とコンピューターによるオンライン提携をしていますので、当社からのデータ送信により、各入居者の口座から家賃・水道料金・ガス料金・町内会費・保険料等の家賃全般を毎月引き落としいたします。
毎月約定日には、オーナー様の口座へ全入居者の総家賃がご入金されます。同時に家賃明細集計報告書を送付いたしますので、オーナー様の家賃明細基調の手間も簡素化できます。
スムーズな解約手続きこそ、次期入居者確保の第一歩
解約退室時に居室内の破損・汚損の室内検査（ルームチェック）及び修繕見積をいたします。
この場合、破損・汚損の度合いや修復費用について、オーナー様と入居者間で、見解の違いによるトラブルが最も多い訳ですが、当社ではスムーズにその修理費用の敷金精算、もしくは入居者への別途請求を代行いたします。
その工事についても、当社の手配で完全修復いたします。
まるごと管理のメリット
当社と管理システムの締結をしていただきますと、上記のような事柄も含め、数々の煩わしさをまるごと当社がお引き受け代行いたします。
尚、その場合一定の管理料を頂きますが、その管理料は入居率に対するパーセントになっております。
従いまして、マンションの入居率が高ければ当社のメリットも高く、入居率が下がれば当社のメリットも下がります。
また、その入居者の質が悪ければ当社の労力が増え、滞納者が発生すれば、当社が立て替えなければなりません。
つまり、オーナー様との”利害の共有”という立場が、オーナー様の長期利益を高め、維持しなければならない最大の理由です。
